Location meublée et décès de l’emprunteur
De manière classique, en cas de
décès de l’investisseur, la compagnie
d’assurance verse l’indemnité
à la banque bénéficiaire du contrat,
ce qui a pour effet de rembourser le
capital restant dû. Or, en location
meublée, la mise en oeuvre de l’assurance
du prêt expose les héritiers à
de lourdes conséquences fiscales.
Si le remboursement effectué par
l’assurance a pour effet de solder
l’emprunt bancaire, l’extinction de
la dette bancaire constitue, sur le
plan fiscal, un profit exceptionnel
imposable dans la même catégorie
que le résultat (loyers), à savoir ici
en BIC (à la tranche marginale d’imposition
sur le revenu de l’investisseur
à laquelle il convient d’ajouter
les prélèvements sociaux de
17,20 %, voire la contribution exceptionnelle
sur les hauts revenus
de 3 à 4 %). À la suite du décès de
l’emprunteur, l’actif brut successoral
de ce dernier ne comportant pas
de passif déductible au titre du prêt
remboursé, une augmentation sensible
des droits de succession est
mécaniquement constatée.
Des solutions originales
mais complexes
Deux techniques rarement utilisées,
la souscription d’une assurance
décès avec compte séquestre ou
la constitution d’un gage espèces,
peuvent être pertinentes. Ces dernières
reposent sur le maintien de la
dette bancaire au décès de l’emprunteur
tout en préservant la banque
d’une défaillance au travers
d’une constitution de garanties
ad hoc. Le maintien de l’emprunt
bancaire permet ainsi d’éviter la
constatation d’un profit exceptionnel
taxable et de conserver par
ailleurs une dette déductible. Mais
force est de constater que les établissements
bancaires sont réticents
dans leur mise en oeuvre, soit par
méconnaissance ou par l’envie de
ne pas déroger au schéma classique.
Ces techniques procurent un
avantage fiscal qui permet par
ailleurs de diminuer l’assiette taxable
aux droits de succession. Dès
lors, il conviendra de s’entourer de
spécialistes rompus à cette pratique
afin d’exposer clairement l’intérêt
pour l’emprunteur et rassurer l’établissement
prêteur.
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